深圳新聞網(wǎng)2024年8月26日訊（記者 楊平）8月23日，龍湖集團(tuán)公布2024年半年度業(yè)績(jī)。上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入468.6億元，歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)為47.5億元。行業(yè)整體利潤(rùn)率向制造業(yè)轉(zhuǎn)型，龍湖業(yè)績(jī)放慢腳步，但“生存”尚未成為龍湖的困擾。上半年，龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)還在不斷優(yōu)化，財(cái)務(wù)狀況也依然能得到投資人的肯定，截至8月23日，龍湖集團(tuán)存續(xù)期多數(shù)境內(nèi)公司債價(jià)格均已穩(wěn)定在90元上方。
同時(shí)，龍湖三大業(yè)務(wù)板塊中的運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)板塊還保持著增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)了八成的核心凈利。各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序推進(jìn)，開(kāi)業(yè)3座全新天街、推出新資管旗艦品牌、物業(yè)管理開(kāi)拓更廣闊城市場(chǎng)景、代建業(yè)務(wù)拓展圍欄等項(xiàng)目。
面對(duì)持續(xù)波動(dòng)周期，龍湖在努力實(shí)現(xiàn)自己的“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”。
“第一個(gè)轉(zhuǎn)換”：債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換
龍湖將壓降負(fù)債放在首位。數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債自2023年開(kāi)始下降，截至2024年上半年末，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債為1874億元，較年初減少52億元，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降至58.6%，較2021年末下降約8個(gè)百分點(diǎn)。
伴隨行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展周期，再一次審視發(fā)展命題的龍湖，依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力”實(shí)踐出了舊模式的破局方向。
自2023年起，龍湖集團(tuán)此前長(zhǎng)期投入的商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等航道開(kāi)始貢獻(xiàn)正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，加之物業(yè)管理、智慧營(yíng)造兩條輕資產(chǎn)航道，龍湖有了四條以內(nèi)生驅(qū)動(dòng)反哺整體盤(pán)面的航道業(yè)務(wù)。
在2024年上半年，上述四個(gè)業(yè)務(wù)依然以正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為壓降負(fù)債提供活水。以持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展來(lái)解決發(fā)展中的問(wèn)題，內(nèi)生驅(qū)動(dòng)的龍湖將不受債務(wù)規(guī)模約束，而依托豐富的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)構(gòu)成，也為龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，贏得額外的空間與時(shí)間。
報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)凈增了219億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，相應(yīng)的截至8月23日，2024年以來(lái)歸還了107億元境內(nèi)公開(kāi)債，年內(nèi)剩余到期公開(kāi)債僅10 億元。
相較于信用貸，以自持資產(chǎn)為錨點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸天然具備成本低、賬期長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)。在2024年，得益于政策支持，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的價(jià)值持續(xù)放大，截至上半年末，龍湖集團(tuán)的平均合同借貸年期延長(zhǎng)至9.19年，融資成本降至4.16%。
基于新環(huán)境，龍湖構(gòu)建了 “兩個(gè)資金閉環(huán)”——以正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)壓降有息負(fù)債，用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸增量來(lái)償還信用融資，將壓降負(fù)債真正轉(zhuǎn)化為一件可持續(xù)的長(zhǎng)期行為。在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層解釋了這種債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的意義，一是能讓龍湖的負(fù)債水平降低；二是能讓負(fù)債償還節(jié)奏，與經(jīng)營(yíng)性收入的節(jié)奏匹配。在其給出的時(shí)間表里，到2025年底，龍湖將徹底完成新舊動(dòng)能的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。
“第二個(gè)轉(zhuǎn)換”：收入與利潤(rùn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換
當(dāng)發(fā)展動(dòng)能與債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，同時(shí)指向經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)之時(shí)，龍湖向外界傳遞了對(duì)新發(fā)展模式的見(jiàn)解。
與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)又被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的第二曲線。在過(guò)去，龍湖很早就開(kāi)始重視第二曲線的投入，其中，廣為業(yè)界熟知的動(dòng)作，是每年以銷(xiāo)售回款的10%用于投資和沉淀經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。而在長(zhǎng)達(dá)十余年的投入周期里，這些在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時(shí)的真金白銀，催生出龍湖近2000億元的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)矩陣。
源于與當(dāng)前債務(wù)相匹配的規(guī)模，龍湖有了債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的底氣，而在此之上，龍湖希望通過(guò)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，在收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“第二個(gè)轉(zhuǎn)換”。
今年上半年，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，對(duì)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%，對(duì)核心利潤(rùn)的貢獻(xiàn)提升至80%以上，憑借經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的高利潤(rùn)率，平滑了周期里的利潤(rùn)曲線。根據(jù)規(guī)劃，龍湖希望在2028年時(shí)完成經(jīng)營(yíng)性收入占比過(guò)半，屆時(shí)將完成業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，至此，龍湖也將正式完成新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。
在財(cái)報(bào)里，龍湖展現(xiàn)出了其積極的準(zhǔn)備。在上半年，龍湖商業(yè)新開(kāi)業(yè)3座商場(chǎng)，并通過(guò)對(duì)頭部存量項(xiàng)目進(jìn)行改造與運(yùn)營(yíng)提升，令整體銷(xiāo)售額及日均客流量實(shí)現(xiàn)同比兩位數(shù)的增長(zhǎng)。截至期末，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心已達(dá)到91座，鑒于在手商業(yè)的存量，預(yù)計(jì)下半年還將開(kāi)業(yè)10座商場(chǎng)，預(yù)計(jì)明后年會(huì)保持每年10座左右的開(kāi)業(yè)節(jié)奏。
報(bào)告期內(nèi)，龍湖將長(zhǎng)租公寓“冠寓”、產(chǎn)城辦公“藍(lán)海引擎”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬(wàn)樹(shù)”等六大業(yè)務(wù)融合，推出全新資管旗艦品牌逍遙洲資管，形成從幼到老的全周期、全業(yè)態(tài)的資管平臺(tái)，以全新的資管運(yùn)營(yíng)邏輯針對(duì)存量市場(chǎng)尋找更多機(jī)會(huì)。其中，作為業(yè)務(wù)基本盤(pán)的長(zhǎng)租公寓“冠寓”，不斷品質(zhì)迭代，在全國(guó)持續(xù)落地4.0產(chǎn)品，期末出租率增至95.6%。
在2024年上半年末，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積3.7億方，客戶滿意度已連續(xù)15年超過(guò)90%，科技賦能實(shí)現(xiàn)管理提效，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)之余，將服務(wù)半徑延伸至華為、京東、小米、螞蟻、阿里、網(wǎng)易等旗下辦公空間的一線場(chǎng)景，以及上海虹橋機(jī)場(chǎng)及其場(chǎng)區(qū)等公共設(shè)施場(chǎng)景，于擁擠的住宅服務(wù)外，在商企服務(wù)上拓展更大想象空間。
而脫胎于龍湖30余年能力沉淀的智慧營(yíng)造業(yè)務(wù)，在2024上半年新增代建類(lèi)項(xiàng)目26個(gè)，在管銷(xiāo)售業(yè)態(tài)項(xiàng)目中，上半年累計(jì)銷(xiāo)售40億元。在上半年，龍湖龍智造發(fā)布了全新智慧空間科技產(chǎn)品矩陣，把龍湖多年來(lái)的數(shù)字化經(jīng)驗(yàn)升級(jí)打磨為整體解決方案，幫助城市和企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
可以看到，在2024年上半年，龍湖的每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)均遵循著質(zhì)量與規(guī)模兩個(gè)邏輯有序推進(jìn)。如同過(guò)往不追求銷(xiāo)售排名的龍湖一樣，通過(guò)品質(zhì)、能力、口碑提升，再自然而然帶動(dòng)自身發(fā)展是龍湖過(guò)往最熟悉的路徑，在新周期之下，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)之上，熟悉的齒輪再一次開(kāi)始扭動(dòng)。
全新形態(tài)的龍湖
站在新發(fā)展模式的起點(diǎn)，龍湖在研究過(guò)美國(guó)、日本、中國(guó)香港等成熟市場(chǎng)后，也得出自己的結(jié)論：“較低的負(fù)債水平+高經(jīng)營(yíng)性收入，是穿越周期必須要具備的兩大條件?！?/span>
在過(guò)去，龍湖的審慎讓它以堅(jiān)定的投資與沉淀，構(gòu)建起服務(wù)千萬(wàn)人的三大業(yè)務(wù)板塊與“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系，使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造都位于地產(chǎn)行業(yè)前十的地位。
而在新周期里，龍湖得以憑借足夠體量的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，通過(guò)可持續(xù)的內(nèi)生式增長(zhǎng)，驅(qū)動(dòng)的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、收入及利潤(rùn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。在今年下半年，龍湖的有息負(fù)債還會(huì)進(jìn)一步下降，在龍湖的規(guī)劃里，這個(gè)數(shù)字將降至1700億左右。
每一條內(nèi)生驅(qū)動(dòng)的航道，均意味著龍湖在收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上的主動(dòng)權(quán)，通過(guò)此消彼長(zhǎng)應(yīng)對(duì)不同的行業(yè)發(fā)展周期。
（圖片來(lái)源：龍湖）