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讀特客戶端·深圳新聞網(wǎng)2023年2月23日訊（記者 張玲 翁任瑩 吳巧巧）“送兩成首付？”2月17日宣傳，2月18日被查處，某在售樓盤開發(fā)商緊急發(fā)聲明稱2月17日18時(shí)已暫停接待客戶，該聲明還與中介渠道的宣傳口徑撇清關(guān)系。臨近3·15，法律“玲”距離欄目組邀請(qǐng)深圳律師劉毅和楊碧云給購(gòu)房者奉上提醒：可別因零首付的噱頭誤入購(gòu)房中的 “坑”。
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記者注意到，2022年，該樓盤就曾因零首付事件被掛上熱搜。當(dāng)時(shí)原定在2022年8月11日至8月14日推出“零首付購(gòu)三房”活動(dòng)，但活動(dòng)推出不到半天就被相關(guān)部門叫停。房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于2022年8月12日就此發(fā)布了《關(guān)于警惕“零首付”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的鄭重提示》。
“零首付”實(shí)際違反了中國(guó)人民銀行關(guān)于個(gè)人住房貸款首付的相關(guān)規(guī)定，是一種違規(guī)行為。廣東靜為律師事務(wù)所主任劉毅律師分析，這也是零首付在去年8月在朋友圈宣傳僅半日，就被緊急叫停的根本原因。
零首付實(shí)質(zhì)上是分期支付。（本網(wǎng)資料圖片）
開發(fā)商的聲明。
該樓盤的房源被分局鎖定頁面。
各種“零首付”本質(zhì)就是分期支付
零首付購(gòu)房，是指對(duì)于無法或不愿全額支付房款的消費(fèi)者來說，可以少支付或不支付首付款就可向銀行貸款完成購(gòu)房。在楊碧云律師看來，所謂的零首付，其實(shí)并不是真正意義上的無首付或說不需要首付，而是開發(fā)商或房產(chǎn)中介為購(gòu)房者墊付一部或全部的首付，進(jìn)而向銀行貸款，購(gòu)房者則在一定期限內(nèi)還清首付款。其本質(zhì)還是分期支付的消費(fèi)方式。
劉毅律師告訴記者，市面上出現(xiàn)過的“零首付”主要有以下幾種形式：
【開發(fā)商墊資】由開發(fā)商來墊付一部分或全部的首付，然后再去向銀行申請(qǐng)貸款。而開發(fā)商墊付的款項(xiàng)，購(gòu)房者需要在一定期限內(nèi)以有息或者無息的方式償還給開發(fā)商。實(shí)際也是采取分期支付首付款或者延長(zhǎng)首付款支付期限的方式來售房。
【中介墊資】和開發(fā)商墊資類似的，由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來墊付一部分或全部首付，而房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在這過程中一般會(huì)通過收取一定手續(xù)費(fèi)或墊資利息，或者通過為購(gòu)房者辦理多家銀行信用卡的方式，將信用卡套現(xiàn)收回墊資款項(xiàng)，另外再收取一些傭金。
【高評(píng)高貸】由中介機(jī)構(gòu)從中協(xié)調(diào)，聯(lián)合熟悉的銀行做高房子的評(píng)估價(jià)，以此來獲得更多的貸款，減少首付或完全不需要支付首付，全額貸款買房。
劉毅律師提醒說，這在早期房貸審批不嚴(yán)格的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)，隨著宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提高，通過這個(gè)方式來達(dá)到零首付購(gòu)房的目的已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)。
【陰陽合同】還有一種情況，是開發(fā)商和消費(fèi)者，簽訂兩份合同，一份對(duì)內(nèi)，是雙方實(shí)際約定的真實(shí)購(gòu)房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)；一份對(duì)外，主要用于向銀行貸款、逃避納稅，這份對(duì)外的合同一般金額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則需要支付的首付就越少。但該情況存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)。
劉毅律師（右）與楊碧云律師在靜為律所聊零首付的法律風(fēng)險(xiǎn)。（張玲 攝）
零首付風(fēng)險(xiǎn)早知道對(duì)購(gòu)房者開發(fā)商和銀行同樣重要
楊碧云律師強(qiáng)調(diào)，越早知道零首付的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房者、開發(fā)商以及銀行就越好。
對(duì)消費(fèi)者而言，存在墊資款及銀行按揭貸款的雙重壓力，容易產(chǎn)生斷供，進(jìn)入銀行的失信名單，面臨被開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)或銀行起訴的可能。
從開發(fā)商的角度看，既存在墊資資金無法收回的風(fēng)險(xiǎn)，還可能承擔(dān)連帶責(zé)任。有些開發(fā)商如果提供了階段性擔(dān)保，在購(gòu)房者無法按時(shí)償還銀行貸款時(shí)，連帶責(zé)任就無法逃脫；此外，開發(fā)商采用欺騙手段幫助消費(fèi)者辦理銀行貸款的，可能會(huì)被行政主管部門處罰，嚴(yán)重的還可能涉及到刑事責(zé)任。
銀行等放貸機(jī)構(gòu)則面臨貸出的款項(xiàng)能否收回的風(fēng)險(xiǎn)。如果因?yàn)楸O(jiān)管不嚴(yán)格，隨意發(fā)放貸款，容易增加資金無法回收的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)人員也可能會(huì)面臨處罰。