關(guān)注網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，回應(yīng)網(wǎng)友關(guān)切。張玲說法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會，請來深圳專業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請律師來解答。（電話：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
對服務(wù)不滿意，小區(qū)業(yè)主可合法合規(guī)解聘物業(yè)管理公司。
見圳客戶端.深圳新聞網(wǎng)2020年11月23日訊（記者張玲）近日，深圳市羅湖區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會對深圳市某物業(yè)管理有限公司拒不交接和退出物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行了通報批評，并建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。此前，深圳市羅湖區(qū)住建局于2020年10月20日對該物業(yè)管理有限公司作出通報批評，并建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。
本期的張玲說法，我們聚焦小區(qū)的管家選聘問題，邀請信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)小區(qū)維權(quán)事業(yè)部秘書長黃妙靈為各位業(yè)主支招，如何合法合規(guī)地與物業(yè)管理公司“分手”。
黃妙靈是西南政法大學(xué)法律碩士，粵灣律師聯(lián)盟成員，專注于業(yè)主維權(quán)、業(yè)委會顧問等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務(wù)。黃妙靈注意到，隨著深圳市社區(qū)治理水平日漸提高，通過業(yè)主大會決議依法解聘現(xiàn)有物業(yè)的小區(qū)越來越多。但與此同時，依法形成解聘現(xiàn)有物業(yè)的決議之后，往往還面臨執(zhí)行難的問題。物業(yè)公司拒不交接和退場的情況仍常見，因此，在業(yè)主大會依法解聘現(xiàn)有物業(yè)之后，如何保證新老物業(yè)順利交接也是業(yè)主們應(yīng)當(dāng)考慮的問題。
物業(yè)服務(wù)合同終止30日內(nèi) 物管應(yīng)辦理交接工作
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（自2020年3月1日起施行）第五十五條、六十六條均規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的配合交接義務(wù)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主大會辦理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域，同時應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)管理相關(guān)資料。除此之外，《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等也對物業(yè)企業(yè)的配合交接義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定。
黃妙靈告訴記者，物業(yè)企業(yè)拒不交接和退場的，業(yè)主可以采取以下方式維護(hù)自己的權(quán)益：
1、可以向街道辦事處和區(qū)住房和建設(shè)部門就相應(yīng)情況進(jìn)行報告，書面請求區(qū)住建局對相關(guān)物業(yè)企業(yè)開具《責(zé)令通知書》，責(zé)令限期三個月內(nèi)退出、移交相關(guān)資料、資金和物品；住建局可以建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時將該企業(yè)列為不建議選聘單位；逾期仍不退出、移交相關(guān)資料、資金和物品的，責(zé)令退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照逾期天數(shù)處以每日二千元罰款，并可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；
2、向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理；
3、書面報告縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由頒發(fā)其資質(zhì)證書的房地產(chǎn)行政主管部門吊銷其資質(zhì)證書；
4、書面報告縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以通報批評；
5、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交的，業(yè)主有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)。
對物業(yè)服務(wù)不滿意 解聘現(xiàn)有物管公司可分三步走
業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)不滿意，想要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（2020年3月1日施行）、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)解聘現(xiàn)有物業(yè)的目的。
具體而言，解聘現(xiàn)有物業(yè)分為三個步驟（詳細(xì)步驟詳見附錄）：
1、業(yè)主大會決議通過解聘現(xiàn)有物業(yè)并選聘新物業(yè)服務(wù)人的議題，授權(quán)業(yè)委會開展新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作，并授權(quán)業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同。
2、業(yè)委會通過住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺開展招標(biāo)工作。
3、業(yè)主委員會公告招標(biāo)結(jié)果，并與中標(biāo)物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
【關(guān)于黃妙靈】
黃妙靈，信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)小區(qū)維權(quán)事業(yè)部秘書長，粵灣律師聯(lián)盟成員，西南政法大學(xué)法律碩士，中南大學(xué)文學(xué)學(xué)士，專注于業(yè)主維權(quán)、業(yè)委會顧問等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務(wù)。
【附錄】業(yè)主對物管服務(wù)不滿意，解聘現(xiàn)有物業(yè)三步驟
【步驟一】
1.召集業(yè)主大會
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會召集，或者由物業(yè)所在地街道辦事處依法召集：
（1）定期會議每年至少召開一次，根據(jù)業(yè)主大會《議事規(guī)則》的規(guī)定組織召開；
（2）臨時會議經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主或者持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會召集。
召開形式：集體討論、書面形式、互聯(lián)網(wǎng)方式。
2.公示會議信息
決定召開業(yè)主大會會議的，召集人應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主；召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)提前三個工作日書面告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)派員列席會議或者了解會議情況。
3.投票表決
（1）業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式進(jìn)行。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算;建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人；任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書；選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。
需要注意的是，業(yè)主大會會議采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。
（2）業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反映。
（3）業(yè)主大會會議作出的有效決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（即將于2021年1月1日施行的《民法典》修改為：業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)“面積和人數(shù)雙過三分之二”的業(yè)主參與表決，業(yè)主大會會議方為有效；重大事項(xiàng)經(jīng)與會業(yè)主“面積和人數(shù)雙過四分之三”同意，一般事項(xiàng)經(jīng)與會業(yè)主“面積和人數(shù)雙過半”同意。）
4.投票結(jié)果統(tǒng)計
采用書面方式投票的，在對業(yè)主的意見進(jìn)行統(tǒng)計時，應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處或者社區(qū)居民委員會，由相關(guān)單位進(jìn)行派員進(jìn)行監(jiān)督，并將投票結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示；采取互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行投票的，通過市住房和建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。
5.結(jié)果通知
（1）在小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示；
（2）表決結(jié)果以書面形式通知業(yè)主、物業(yè)公司及其他相關(guān)人員。
【注意】在整個過程中需要做到：
①表決票數(shù)量合法合規(guī)，包括與會業(yè)主總?cè)藬?shù)、總投票權(quán)數(shù)符合法定條件，回收的表決票數(shù)量與發(fā)放的表決票數(shù)量接近等；
②表決票系業(yè)主本人簽字或者出具由業(yè)主簽字的合法授權(quán)委托書；
③計票方式公開透明，包括計票人員不得與決議事項(xiàng)存在利害關(guān)系、計票過程有相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督、無效票不得計入統(tǒng)計結(jié)果等；
④送達(dá)方式合法合理；
⑤依法公開公示相關(guān)信息；
⑥依法通知相關(guān)部門參與指導(dǎo)監(jiān)督。
【步驟二】
形成業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會開展招投標(biāo)工作的相關(guān)決議之后，接下來就是業(yè)委會實(shí)際開展招投標(biāo)工作。具體內(nèi)容和工作流程為：
1.確定自行招標(biāo)或者委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)開展招標(biāo)工作；
2.確定邀請招標(biāo)或者公開招標(biāo)的方式；
3.通過住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)企業(yè)。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（2020年3月1日開始施行）規(guī)定“鼓勵業(yè)主大會通過住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。律師建議各小區(qū)響應(yīng)相關(guān)部門的號召，采用住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)企業(yè)，更加能夠保證公平公正且無程序瑕疵。相關(guān)的具體操作流程以市住建局招投標(biāo)平臺要求為準(zhǔn)，此處不做詳述。
【注意】業(yè)委員會招標(biāo)前,應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)物業(yè)管理主管部門備案并提交以下資料：
(1)業(yè)主大會決議；
(2)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；
(3)招標(biāo)文件；
(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
【注意】業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的,還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。
【步驟三】
完成物業(yè)企業(yè)的招標(biāo)工作之后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將選聘結(jié)果依法公開公示并備案，具體流程如下：
1.備案及公告。將選聘結(jié)果上報街道備案，同時在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，并將相關(guān)結(jié)果送達(dá)物業(yè)、業(yè)主、街道辦及其他相關(guān)人員。
2.公示7天后，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)與新的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
3.新的物業(yè)企業(yè)按合同約定進(jìn)入小區(qū)，業(yè)委會安排新老物業(yè)公司交接手續(xù)，新物業(yè)公司進(jìn)場，為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。