關(guān)注網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，直面網(wǎng)友關(guān)切。張玲說法，聯(lián)手深圳市律師協(xié)會，請來深圳專業(yè)律師，從身邊網(wǎng)事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請律師來解答。（電話：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)個(gè)人破產(chǎn)條例》2021年3月1日起實(shí)施，借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)需要了解一下。（本網(wǎng)資料圖片）
見圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2020年9月8日訊（記者 張玲）我國的個(gè)人破產(chǎn)制度在深圳正式“破冰”，全國首部個(gè)人破產(chǎn)立法——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)個(gè)人破產(chǎn)條例》（以下簡稱《條例》）于9月1日在深圳市人大常委會官網(wǎng)全文公布，并將于2021年3月1日起實(shí)施。
在全民關(guān)注《條例》是否會成為“老賴”天堂的時(shí)候，專業(yè)房地產(chǎn)律師則更關(guān)注與房有關(guān)的“借名（額）買房”中借名人或出名人破產(chǎn)時(shí)，房屋如何處理，房產(chǎn)屬于借名人還是出名人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題。有部分網(wǎng)友正在為此而糾結(jié)并致電“張玲說法”欄目，希望得到答案。
我們注意到，由于深圳樓市執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，深圳“借名買房”案例不在少數(shù)，沒有一個(gè)借名人不想知道自己的房子會不會成為他人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。本期張玲說法，我們邀請信榮團(tuán)隊(duì)首席律師，房地產(chǎn)爭議解決專家張茂榮律師為我們詳細(xì)解讀。
張茂榮律師告訴記者，關(guān)于借名買房者的種種顧慮，《條例》第34條明確規(guī)定如下：
債務(wù)人依照本條例第三十三條規(guī)定申報(bào)財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)在申報(bào)時(shí)予以說明：
……
（四）債務(wù)人的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)等登記在第三人名下。
（第三十三條規(guī)定為：債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自人民法院受理破產(chǎn)申請裁定書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院和管理人如實(shí)申報(bào)本人及其配偶、未成年子女以及其他共同生活的近親屬名下的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益：……）
短短一句話，對“借名買房”意義深遠(yuǎn)。張茂榮律師分析說，如果是借名人破產(chǎn)的情況，很顯然，《條例》認(rèn)為“借名買房”的房屋是借名人的財(cái)產(chǎn)，并要求借名人于法院受理其破產(chǎn)申請后予以申報(bào)，被宣告破產(chǎn)后即為借名人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，借名人故意隱瞞拒不申報(bào)的，不得免除未清償債務(wù)，即借名人不可以“保房破產(chǎn)”。
他認(rèn)為，如此明晰突破“物權(quán)公示”理論，賦予了借名人物權(quán)效力，確認(rèn)“借名買房”物權(quán)屬于借名人。
記者問：如果是出名人破產(chǎn)，而此房產(chǎn)由借名人出資購買，登記在出名人名下的代持房屋是否應(yīng)作為出名人的財(cái)產(chǎn)予以申報(bào)，并在破產(chǎn)宣告后列入借名人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)？
張茂榮律師：對此《條例》沒有規(guī)定，但《條例》第34條既然規(guī)定了借名人破產(chǎn)時(shí)，“借名買房”屬于借名人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即排除了屬于出名人所有。如出名人破產(chǎn)，名下的代持房屋將不作為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對待，這對于“借名買房”借名人無疑是重大利好。
記者問：“借名買房”可否排除出名人債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的問題？
張茂榮律師：關(guān)于“借名買房”可否排除強(qiáng)制執(zhí)行，我之前已有多篇文章專述。我個(gè)人觀點(diǎn)是認(rèn)同“肯定說”，即應(yīng)當(dāng)予以排除。但實(shí)踐中不同法院觀點(diǎn)仍然可能存在不統(tǒng)一的情況，且“否定說”尚占上風(fēng)。此次深圳出臺的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)個(gè)人破產(chǎn)條例》確認(rèn)了“借名買房”物權(quán)屬于借名人所有，理論上排除了出名人債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，間接為“借名買房”排除執(zhí)行蓋棺定論。
記者問：以您多年的房地產(chǎn)訴訟案件的代理經(jīng)驗(yàn)看，司法實(shí)踐中將如何處理“借名買房”借名人執(zhí)行異議之訴的問題？
張茂榮律師：《條例》第34條給“借名買房”執(zhí)行異議之訴案“否定說”的法官出了個(gè)難題——既然“借名買房”屬于借名人財(cái)產(chǎn)，則審理法官不能無視其存在，未來深圳法院或?qū)⒔y(tǒng)一裁判規(guī)則，即“借名買房”可以排除執(zhí)行，這無疑成為“借名買房”借名人申請排除執(zhí)行的又一有利依據(jù)。
需要特別說明的是，《條例》第34條不但確認(rèn)了借名所買不動產(chǎn)歸屬于借名人財(cái)產(chǎn)，同時(shí)規(guī)定了借名買特定動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)等也均歸屬借名人所有。
綜上，《條例》確認(rèn)了“借名買房”物權(quán)屬于借名人，利好借名人，利空出名人的債權(quán)人，至于司法實(shí)踐如何對應(yīng)調(diào)整，讓我們拭目以待明年3月1日《條例》正式實(shí)施發(fā)布的各種配套細(xì)則。
記者問：借名買房案例，借名人和出名人是否可以通過公證的方式進(jìn)行約定？如果不行，律師有什么建議？
張茂榮律師：據(jù)我所了解，公證處是不做“借名買房”公證的，建議當(dāng)事人各方自行簽署《借名買房協(xié)議》（可自行全程錄像作為證據(jù)），借名人盡量轉(zhuǎn)賬支付購房款，并保存好轉(zhuǎn)賬憑證，實(shí)際占有使用房屋，以免發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議。
【關(guān)于張茂榮律師】
張茂榮律師。
信榮團(tuán)隊(duì)首席律師，房地產(chǎn)爭議解決專家。
執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房糾紛，涉房家事，城市更新等。