原標(biāo)題：

從“中國(guó)第一倉”到“智能新引擎” 

深圳羅湖清水河片區(qū)開發(fā)按下“加速鍵”

南方日?qǐng)?bào)2019年10月12日訊 “終于盼到了！看到希望了！”10月12日，深圳市羅湖區(qū)在清水河寶能地塊召開清水河重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)攻堅(jiān)動(dòng)員大會(huì)，讓張頌東和其他許多清水河的居民倍感振奮。動(dòng)員大會(huì)的召開，對(duì)羅湖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重大意義。

清水河重點(diǎn)片區(qū)是羅湖區(qū)北部門戶，緊鄰CBD筍崗片區(qū)，是未來發(fā)展的黃金寶地。目前，該片區(qū)已經(jīng)成為廣深港澳科技創(chuàng)新走廊重要節(jié)點(diǎn)、深圳市17個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一。

未來，這里將成為凝聚山水特色的活力客廳，整合區(qū)域陸鐵交通的站城樞紐，引領(lǐng)智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的增長(zhǎng)引擎，羅湖區(qū)融入灣區(qū)、鏈接世界的新支點(diǎn)。

“我們要乘著粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設(shè)的東風(fēng)，以清水河開發(fā)為契機(jī)，帶動(dòng)城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成‘南金融商貿(mào)、北科技創(chuàng)新’的新格局，在深圳建設(shè)先行示范區(qū)中發(fā)揮中心區(qū)的創(chuàng)新和活力，展示應(yīng)有的作為?！绷_湖區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

加速區(qū)域開發(fā)，匯聚3條地鐵線

“清水河復(fù)明開工”“完成重點(diǎn)更新單元內(nèi)15萬平方米拆遷”“引進(jìn)3—5家10億級(jí)重點(diǎn)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)產(chǎn)值新增200億元以上”“完成中糧活口倉搬遷”……在10月12日的誓師大會(huì)上，羅湖區(qū)公布了《清水河重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)工作任務(wù)（2019—2020）》。一項(xiàng)項(xiàng)自我加壓、攻堅(jiān)克難的任務(wù)表明，清水河重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)已吹響了“沖鋒號(hào)”，按下了“加速鍵”。

清水河重點(diǎn)片區(qū)土地面積共2平方公里，區(qū)位條件、自然景觀條件得天獨(dú)厚，羅湖區(qū)希望依托清水河片區(qū)開發(fā)建設(shè)，打開城區(qū)發(fā)展空間，帶動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)與各類創(chuàng)新指標(biāo)全面提升，以科技創(chuàng)新催生引領(lǐng)羅湖全面發(fā)展的新動(dòng)能。

根據(jù)規(guī)劃，清水河重點(diǎn)片區(qū)將采用TOD土地利用模式，在區(qū)域格局重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、交通提速、環(huán)境提升四大方面大做文章，將清水河打造成公共設(shè)施網(wǎng)絡(luò)健全、交通順暢、城市品質(zhì)空間優(yōu)越的城市新增長(zhǎng)極，成為建設(shè)“深圳質(zhì)量”先導(dǎo)示范區(qū)域。

在交通方面，清水河片區(qū)規(guī)劃建設(shè)軌道交通已有深圳地鐵14號(hào)線、17號(hào)線、25號(hào)線，目前地鐵已圍擋進(jìn)場(chǎng)施工。今年以來，在羅湖的不斷爭(zhēng)取下，市規(guī)劃和自然資源局、市軌道辦已基本就清水河設(shè)高鐵站問題與區(qū)里形成共識(shí)，目前還需要向國(guó)家鐵總報(bào)批。下一步，羅湖還將積極爭(zhēng)取深汕城際在清水河設(shè)站。

在產(chǎn)業(yè)方面，中糧集團(tuán)計(jì)劃在清水河的13．5萬平方米土地上，打造“中糧·羅湖大悅城”商業(yè)城市綜合體及“中糧·智慧醫(yī)療科技城”產(chǎn)業(yè)綜合體相結(jié)合、雙城聯(lián)動(dòng)的超大型產(chǎn)城融合項(xiàng)目。

清水河片區(qū)將聚焦人工智能技術(shù)創(chuàng)新與場(chǎng)景應(yīng)用（AI＋），建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)基地與特色小鎮(zhèn)。依托銀湖山谷地帶，規(guī)劃建設(shè)試飛試驗(yàn)基礎(chǔ)設(shè)施，挖掘小坑水庫周邊空間，引進(jìn)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室與研究機(jī)構(gòu)，并改造紅崗公園，打造科技主題公園。同時(shí)，依托清水河多條道路修建，融入5G商用、無人駕駛、多元信息采集、智慧交通等人工智能應(yīng)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

挖掘?qū)毜貎r(jià)值，激活2平方公里空間

過去清水河片區(qū)沒有公立學(xué)校，居民肖育章的兩個(gè)孩子只能到紅嶺片區(qū)的園嶺小學(xué)就讀。“小區(qū)門口連一路公共汽車都沒有，刮風(fēng)下雨都只能蹬著自行車帶孩子們?nèi)?公里外的公交站坐車，來回一趟就要20分鐘。”

“清水河現(xiàn)狀像一座孤島，對(duì)外銜接不暢，次干道與支路網(wǎng)密度不足，交通承載力低下?！鄙钲谑谐鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃二所主任規(guī)劃師王鵬說。

在許多人眼里，這片“寶地”曾是一個(gè)追不上特區(qū)速度的地方：2平方公里的土地上，該修通的11條路只通了兩條半，交通設(shè)施嚴(yán)重不足；倉庫區(qū)現(xiàn)在仍是成片低矮的平房，土地利用率較低；住宅普遍老舊，基礎(chǔ)設(shè)施匱乏?！白鴱V深線從廣州回來，深圳一路都是高樓大廈、車水馬龍，一到清水河，畫風(fēng)就變了?！毙び赂锌?。

落后的環(huán)境和交通網(wǎng)絡(luò)，也制約著清水河的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。在上世紀(jì)80至90年代，清水河是全國(guó)最大的多功能現(xiàn)代化商業(yè)化倉庫區(qū)和全國(guó)首個(gè)出口監(jiān)管倉庫，被稱為“中國(guó)第一倉”。

而如今，這些成片的倉儲(chǔ)用地很多還保留著80年代的用房，土地利用率較低，產(chǎn)出全靠出租低端物流倉儲(chǔ)空間，收益率也相當(dāng)有限。商業(yè)方面，片區(qū)既沒有大型商業(yè)綜合體，也沒有連鎖超市。這片“寶地”的價(jià)值并沒有得到充分的發(fā)掘。

作為深圳最早的建成區(qū)，羅湖是最早面臨“四個(gè)難以為繼”的城區(qū)。創(chuàng)新發(fā)展離不開空間的承載，而清水河片區(qū)就是羅湖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的最后一塊成片、可利用的土地，是破解產(chǎn)業(yè)空間匱乏難題的有利抓手及突破口，開發(fā)建設(shè)意義重大。

“清水河片區(qū)改造，意味著在深圳中心城區(qū)釋放出一片高端產(chǎn)業(yè)空間，有利于緩解城市空心化問題。值得一提的是，清水河片區(qū)是M0即新型產(chǎn)業(yè)用地，是城市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，滿足新型產(chǎn)業(yè)的土地類型。具有污染少、拿地成本低、單位土地開發(fā)強(qiáng)度更大等優(yōu)勢(shì)，可配建商業(yè)辦公甚至配套型住宅。這將加速區(qū)域人工智能產(chǎn)業(yè)要素匯聚，推動(dòng)清水河片區(qū)打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群與服務(wù)中樞?！敝?cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博說。

推動(dòng)產(chǎn)城融合，引進(jìn)10億級(jí)龍頭企業(yè)

在清水河片區(qū)的南部，如今兩處不起眼的老舊倉庫，未來將崛起多棟超高層建筑，并擁有完善的高端配套。深圳物資控股計(jì)劃請(qǐng)來國(guó)際一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)KPF，對(duì)這兩個(gè)地塊進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，深圳的城市新地標(biāo)或?qū)⒃谶@里誕生。

“要將寶地寶用，不留遺憾?！鄙钲谖镔Y控股董事長(zhǎng)陳祥發(fā)介紹，作為片區(qū)市場(chǎng)主體之一，物資控股計(jì)劃投資200億元，將高科技、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引進(jìn)片區(qū)，將累計(jì)引進(jìn)1000家企業(yè)，帶來近10萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。

“山水融城、創(chuàng)新雨林、站城客廳、人文趣網(wǎng)。”王鵬用這四項(xiàng)規(guī)劃理念定義清水河的未來。山水融城即通過復(fù)明水道、鐵路立體上蓋，有機(jī)串聯(lián)基地周邊生態(tài)資源，聯(lián)通銀湖山、紅崗公園、洪湖公園、布吉河生態(tài)廊道，打造4公里的濱水林蔭步道，讓山水公園與日常生活緊密相伴。

創(chuàng)新雨林則是在產(chǎn)業(yè)功能上，發(fā)揮人工智能產(chǎn)業(yè)跨界融合性強(qiáng)、應(yīng)用路徑多的特點(diǎn)，打造“智創(chuàng)＋共享”完整的人工智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)，涵蓋基礎(chǔ)科學(xué)研究、研發(fā)孵化、技術(shù)應(yīng)用等環(huán)節(jié)，構(gòu)建一個(gè)高適應(yīng)性，產(chǎn)城有機(jī)復(fù)合的創(chuàng)新城區(qū)。

另一方面，以多條軌道接入為契機(jī)，圍繞樞紐進(jìn)行高強(qiáng)度綜合開發(fā)，打造站城客廳。位于基地中部的超級(jí)站城中心，地上、地面、地下空間統(tǒng)籌開發(fā)，互通互聯(lián)，高效集約。

此外，人文趣網(wǎng)就是建立慢行系統(tǒng)，充分考慮人的行為需求，沿山水界面布局近人尺度、緊湊肌理的建筑群落，彩虹步道貫穿其中，將自然山水與人文景源有機(jī)串聯(lián)。

清水河之所以遺留下來未開發(fā)，就是因?yàn)椤半y”，這里有活口倉、油氣庫、垃圾填埋場(chǎng)三個(gè)“老大難”。這也為清水河未來的開發(fā)建設(shè)提出了更大的挑戰(zhàn)。

“清水河開發(fā)是一個(gè)全系統(tǒng)工程，有城中村改造，有棚改、有舊改，有高鐵站、地鐵軌道交通，要打通斷頭路，要復(fù)明暗渠，既要有上層次統(tǒng)一規(guī)劃，還要引進(jìn)培育壯大新興產(chǎn)業(yè)?！绷_育德提出，越是艱險(xiǎn)，越是困難，越需要主動(dòng)出擊、勇于作為，勇于戰(zhàn)勝困難和挑戰(zhàn)。

聲音

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博：

制度設(shè)計(jì)先試先行提前布局地下空間

回顧40年，深圳的發(fā)展像一個(gè)順時(shí)針，由西逐漸向東移動(dòng)，羅湖正好地處深圳東西部區(qū)域連接的“咽喉”地帶。通過城市更新帶動(dòng)清水河片區(qū)發(fā)展，是羅湖重拾深圳門戶樞紐地位的機(jī)遇。

清水河片區(qū)處于大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶核心位置，大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶建成后，將西接福田的創(chuàng)新戰(zhàn)略基地，東接?xùn)|部的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶，可以打造東西部無縫對(duì)接的橋梁和紐帶。

清水河片區(qū)改造，意味著在深圳中心城區(qū)釋放出一片高端產(chǎn)業(yè)空間，有利于緩解城市空心化問題。值得一提的是，清水河片區(qū)是M0即新型產(chǎn)業(yè)用地，是城市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，滿足新型產(chǎn)業(yè)的土地類型。具有污染少、拿地成本低、單位土地開發(fā)強(qiáng)度更大等優(yōu)勢(shì)，可配建商業(yè)辦公甚至配套型住宅。這將加速區(qū)域人工智能產(chǎn)業(yè)要素匯聚，推動(dòng)清水河片區(qū)打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群與服務(wù)中樞。

該片區(qū)大手筆建設(shè)地下交通和軌道交通，綜合性交通樞紐的定位充分發(fā)揮TOD模式（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）的優(yōu)勢(shì)，有利于吸引新興產(chǎn)業(yè)和年輕人。大家都說羅湖是老區(qū)，但羅湖一樣可以打年輕人的牌，相較于其他中心城區(qū)，羅湖的營(yíng)商成本較低。作為一個(gè)成熟的都市圈，羅湖的辦公樓租金房屋租金有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，教育醫(yī)療等公共配套設(shè)施較完善，在招商引資軟環(huán)境方面有優(yōu)勢(shì)。

更新后的清水河密度和容積率都會(huì)有所提升，如何在地面交通方面把握主動(dòng)權(quán)，建議羅湖提前布局地下空間，可利用綠地地下空間建設(shè)停車場(chǎng)等公共設(shè)施。作為深圳城市更新改革試點(diǎn)，羅湖可以在制度設(shè)計(jì)上先試先行。日前發(fā)布的《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，首提“舊改無需100％業(yè)主簽約，取得2／3業(yè)主同意，可通過政府裁決盡快搬遷”，接著對(duì)廣東“三舊”改造管理辦法進(jìn)行了二度“公開征求意見”，羅湖可以根據(jù)實(shí)際情況降低同意率。

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃二所主任規(guī)劃師王鵬：

清水河將從交通“孤島”到樞紐“熱點(diǎn)”

井字山水、十字站城的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；靈動(dòng)的山水格局將自然山水引入城市；穩(wěn)固的站城秩序?qū)a(chǎn)城功能緊密聚合……我們提出了山水融城、創(chuàng)新雨林、站城客廳、人文趣網(wǎng)四項(xiàng)規(guī)劃理念定義清水河的未來。

清水河片區(qū)作為羅湖區(qū)唯一重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，位于大梧桐產(chǎn)業(yè)帶核心，擁有巨量的潛力空間，區(qū)位非常優(yōu)越。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)容規(guī)劃上，構(gòu)建多元化、系統(tǒng)性的人工智能產(chǎn)業(yè)鏈條，樹立粵港澳大灣區(qū)下一代人工智能產(chǎn)業(yè)集群與服務(wù)中樞的定位，兼顧技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用轉(zhuǎn)化，既充分依托原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，集聚包括以智能化消費(fèi)需求為導(dǎo)向的智能汽車、智慧醫(yī)療、智能消費(fèi)、智慧金融等行業(yè)，也努力吸引以技術(shù)開發(fā)為導(dǎo)向的基礎(chǔ)科學(xué)研究、創(chuàng)新孵化等機(jī)構(gòu)。

另一方面是營(yíng)造出高品質(zhì)有特色的創(chuàng)新服務(wù)環(huán)境，片區(qū)將提供差異化、定制化的創(chuàng)新空間，建構(gòu)產(chǎn)城融合的創(chuàng)新發(fā)展平臺(tái)，打好山水生態(tài)牌、產(chǎn)業(yè)服務(wù)牌，塑造都市魅力，提升人才吸引力，進(jìn)而匯集創(chuàng)新動(dòng)力。

目前遇到的挑戰(zhàn)有兩個(gè)方面，第一就是交通問題，清水河現(xiàn)狀像一座孤島，對(duì)外銜接不暢，次干道與支路網(wǎng)密度不足，交通承載力低下。本次規(guī)劃把握深汕高鐵、城際與多條軌道交通建設(shè)機(jī)遇，提出站城一體，立體互聯(lián)的理念，對(duì)清水河的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，重點(diǎn)包括四個(gè)方向11條道路的擴(kuò)容與外延，重點(diǎn)聯(lián)系布吉新中心、筍崗，其中清水河三、四、五路、環(huán)倉東路、梅布通道進(jìn)行延伸，對(duì)寶崗立交、洪湖立交改造。同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)土地集約利用，減緩地面機(jī)動(dòng)交通壓力，規(guī)劃對(duì)地下空間進(jìn)行一體化考慮，圍繞TOD站進(jìn)行綜合開發(fā)，還增加了多條地下聯(lián)絡(luò)線，清水河將從交通“孤島”到樞紐“熱點(diǎn)”。

第二，清水河是高度建成區(qū)，規(guī)劃還需要考慮到更新需求、考慮多元主體的訴求，規(guī)劃對(duì)地區(qū)已批在建、有意向項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的調(diào)研、梳理，充分了解他們的需求，并從服務(wù)大局、統(tǒng)籌規(guī)劃的原則出發(fā)，對(duì)這些項(xiàng)目的用地功能、開發(fā)容量、公共貢獻(xiàn)等指標(biāo)進(jìn)行了統(tǒng)籌安排，并結(jié)合各項(xiàng)目的重要性、緊迫性以及成熟度制定實(shí)施與行動(dòng)計(jì)劃。

現(xiàn)場(chǎng)

“更新改造，雙手贊成”

全體股東一致同意改造

走進(jìn)位于清水河片區(qū)東北角的樟輋村，76棟房屋參差錯(cuò)落，大部分不足10層高，最“年輕”的一棟，樓齡也超過30年。這里密集居住著423名村民和4000多名流動(dòng)人口。10月，村里正在進(jìn)行雨污分流工程，機(jī)器轟鳴、灰塵漫天，人車混行、進(jìn)出不便，消防問題嚴(yán)峻。

村子里，幾棟灰色石米外墻的建筑格外醒目。深圳市草埔章輋實(shí)業(yè)股份合作公司董事長(zhǎng)梁振新說，這批樓房是特區(qū)開發(fā)之初蓋起來的，采用的是磚混結(jié)構(gòu)，如今已破敗不堪，一些被鑒定為危房，已經(jīng)封起來了?！皩?duì)村民來說，房子不能拆也不能住，你說鬧不鬧心？”

樟輋村的租金每平方米有40—70元，但是算上老舊建筑物的維護(hù)費(fèi)用，一些村民甚至入不敷出，不得不用其他租金和收入填補(bǔ)漏洞。梁振新說，現(xiàn)在村子里缺乏很多基本的配套設(shè)施，如公園、老年人活動(dòng)場(chǎng)所、四點(diǎn)半學(xué)校，老年人平時(shí)只能聚集在店鋪門前的空地上。

村對(duì)面的龍園山莊讓村民看到了更新改造帶來的實(shí)實(shí)在在的變化。該項(xiàng)目于2005年前后開發(fā)，改造后房?jī)r(jià)由每平方米3000—4000元，上漲至如今的4萬多元。

“現(xiàn)在村民的更新意愿很強(qiáng)烈，大家都向往更好的生活環(huán)境?！绷赫裥抡f，村里早在2013年就召開了股東大會(huì)，全體股東一致通過，同意更新改造。根據(jù)設(shè)想，樟輋村未來將定位為支撐清水河片區(qū)的后花園，擁有許多超高層建筑，兼具住宅、學(xué)校、餐飲、休閑等全方位功能。

97％的業(yè)主有更新意愿

“聽說要改造，我們居民都舉雙手贊成，沒有不同意的！”張頌東1991年搬進(jìn)了清水河生活小區(qū)9棟，一住就是28年。她對(duì)清水河有著深厚的感情，但說起近30年來的生活，卻還是涌起一陣心酸。

作為曾經(jīng)的“二線插花地”，清水河相當(dāng)缺乏生活設(shè)施配套?！耙郧靶^(qū)門口一直沒有公交車，大家出行很成問題，我就去爭(zhēng)取協(xié)調(diào)了一趟420路中巴，停在小區(qū)門口?？墒呛髞砺凡缓米?，人家也不愿意來了。”在清水河生活小區(qū)居住了32年的肖育章說，聽說改造之后地鐵14號(hào)線、17號(hào)線、25號(hào)線都會(huì)接入清水河，大家都十分期待。

由于沒有大型超市，居民常常步行前往布吉農(nóng)批市場(chǎng)買菜。在沒有天橋的時(shí)候，為節(jié)省時(shí)間，居民往往冒著危險(xiǎn)從廣深線的鐵軌上穿過，前往市場(chǎng)。每逢周末，張頌東都要去田貝一趟，在大型超市買齊需要的生活用品，順帶休閑娛樂。這些都是清水河片區(qū)無法滿足的需求。

更迫切的問題是，小區(qū)里很多樓建設(shè)的時(shí)候含有海沙，不夠堅(jiān)固。“除了外墻剝落，有些鄰居屋子里的墻皮、天花板也嘩啦啦往下掉，不重新改造哪里行呢？”肖育章說。

清水河生活小區(qū)自6月底開始征集重點(diǎn)更新單元意愿，最終有97％的業(yè)主同意更新，剩下的業(yè)主還有很多是常年在外，通知不到的。“終于盼到了更新，誰不愿意呀？”張頌東說。

【來源】南方日?qǐng)?bào)

【統(tǒng)籌】呂冰冰

【編輯統(tǒng)籌】甘韻磯

【撰文】夏凡 祁覬