今年前3月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)月初出爐,諸多房產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)的微信公號(hào)用“翻倍”“大漲”,描述房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)向。仔細(xì)看,這是采用數(shù)據(jù)“技巧”的原因,“翻倍”“大漲”是和2月份環(huán)比得出。從同比或就趨勢(shì)看,表述為部分房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”比較恰當(dāng)。
3月份,北上廣深四個(gè)一線城市一、二手房成交量均出現(xiàn)回暖。
一手房方面,北京成交83.18萬(wàn)平方米,去年同期21.14萬(wàn)平方米;上海成交135.42萬(wàn)平方米,去年同期101.17萬(wàn)平方米;廣州成交96.35萬(wàn)平方米,去年同期69.82萬(wàn)平方米;深圳成交30.47萬(wàn)平方米,去年同期20.43萬(wàn)平方米。
二手房方面,北京3月份網(wǎng)簽住宅達(dá)到近10個(gè)月最高,上海則為過(guò)去29個(gè)月以來(lái)最高。深圳的情況有所不同,3月份二手房成交同比下滑19%,整個(gè)一季度,二手房成交同比下滑31%。
房?jī)r(jià)方面,則普遍與歷史高點(diǎn)仍有距離。上海、廈門(mén)相比最高點(diǎn),房?jī)r(jià)變化幅度分別為-16%、-18%。深圳從2019年初以來(lái),二手房?jī)r(jià)只是累計(jì)下跌2%,從最高點(diǎn)回撤幅度為-3%。
來(lái)自上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)也可以佐證“回暖”。
碧桂園披露,3月單月實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額約451.3億元,同比增長(zhǎng)2.16%。金地集團(tuán)公告,3月份簽約面積82.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)3.80%;簽約金額162.6億元,同比上漲21.26%。萬(wàn)科披露,3月份,合同銷售金額573.7億元,同比增長(zhǎng)13.2%。中國(guó)恒大公告,3月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約549億元,同比增長(zhǎng)11.2%。
從趨勢(shì)方面看,克而瑞發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)顯示,百?gòu)?qiáng)房企3月份的銷售規(guī)模同比增長(zhǎng),但按照可比口徑統(tǒng)計(jì),百?gòu)?qiáng)房企今年前3個(gè)月的銷售規(guī)模下滑約1%。
“回暖”還表現(xiàn)在土地市場(chǎng),不過(guò),部分城市土地拍賣(mài)升溫的同時(shí),伴隨著開(kāi)發(fā)商不斷釋放“拿地需謹(jǐn)慎”的表態(tài)。
融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌在2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō),今年拿地會(huì)非常小心。話音剛落,融創(chuàng)就以24.43億元拿下無(wú)錫兩幅地塊。同樣,融信地產(chǎn)主席歐宗洪等也拋出“現(xiàn)在去搶地,如果政策不放松,有被套風(fēng)險(xiǎn)”的觀點(diǎn),但也參與了無(wú)錫地塊的競(jìng)標(biāo)。
一、二手房成交量、土地成交量等均顯示,相對(duì)于一線城市和部分二線熱點(diǎn)區(qū)域高位盤(pán)整、企穩(wěn)乃至反彈相比,大部分二線城市仍在大幅調(diào)整,三、四線城市則普遍仍在低迷區(qū)間。
房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新動(dòng)向,與去年以來(lái)多地政策出現(xiàn)微調(diào)有關(guān)。比如商業(yè)銀行利率上浮水平有所下降,部分城市調(diào)減二手房交易稅率,部分地區(qū)大力度“引進(jìn)人口”帶來(lái)購(gòu)房需求等。
盡管今年以來(lái)收緊性政策數(shù)量已大為減少,但住建部副部長(zhǎng)倪虹在公開(kāi)場(chǎng)合回應(yīng)樓市調(diào)控是否松動(dòng)時(shí),明確表示堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖,保持政策連續(xù)性。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,“穩(wěn)”才是房地產(chǎn)政策唯一關(guān)鍵詞。
“回暖”也與貨幣政策相對(duì)寬松有關(guān)。一方面房企融資狀況明顯改善,另一方面,全局性流動(dòng)性改善,有利于激發(fā)市場(chǎng)需求。但是,這一波穩(wěn)增長(zhǎng),著力點(diǎn)在大面積減稅,刺激企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)、增加投資上,所以,央行等一再?gòu)?qiáng)調(diào)不會(huì)搞“大水漫灌”。
大概率看,目前的回暖只是調(diào)控政策微調(diào)、貨幣政策相對(duì)寬松,以及前期被壓抑需求有限釋放的結(jié)果。在依舊堅(jiān)持“調(diào)控不動(dòng)搖”,貨幣政策“穩(wěn)健”情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在大漲、普漲可能性。 (本報(bào)評(píng)論員劉偉)